오피스텔 경매 알짜 고르는 법

■ 윤재호 메트로컨설팅 대표
주택시장이 장기 침체하면서 임대수익 목적의 수익형부동산으로 관심이 쏠리고 있는 가운데 경매를 통해 가격 저렴한 오피스텔에 투자하고자 하는 사람들이 늘고 있다.

○오피스텔 경매로 사면 얼마나 쌀까?
입지여건 좋은 도심 오피스텔을 경매로 장만하면 시세 대비 15~20% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 부동산 불황기 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 대표 수익성 부동산이다.

도시 곳곳의 오피스텔 신규 분양현장마다 높은 임대수익을 내세우며 투자자들을 유혹한다. 대신 신규 분양 오피스텔은 청약 경쟁이 치열하고 가격이 비싼 대신 오피스텔 경매물건은 가격 저렴하게 낙찰 받는 데다 임대수익도 짭짤해 불황기 인기 경매 종목인 셈이다.

○오피스텔 경매물건의 특징
오피스텔 경매물건은 고정적인 임대수익을 바라거나 창업용 사무실로 이용하는 젊은 수요자들로부터 인기이다. 또 요즘 오피스텔은 주거겸용인 경우가 대부분이어서 신혼부부 중에 아예 오피스텔에 신혼살림을 차리는 사례도 많다. 오피스텔은 요즘 한창 각광 받는 대표적인 수익성 부동산이자 전천후 투자대상인 셈이다.

젊은층의 수요자로부터 인기…창업용 사무실·신혼부부 살림집으로 활용
주거와 업무 기능을 함께 갖춘 부동산이다보니 자영업자, 1인(소호) 기업, 전문직업인들이 선호하는 오피스텔은 요즘 인기 상종가이다. 특히 강남·서초·송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나 대학가 일대의 중소형 오피스텔은 수요가 꾸준하다.

1인 가구나 늘고 전셋값 상승세가 두드러지면서 오피스텔에 대한 투자수요가 크게 늘었다. 경매시장에서 1~2억 원 안팎의 금액으로 소형 오피스텔 경매 투자가 가능한데다 임대수요가 넉넉해 투자실패로 이어지는 경우는 드물다.

세금강화와 거래규제, 수익성이 떨어져 하향세에 접어든 주택과 달리 오피스텔 경매는 수익성부동산의 틈새이자 소액투자처로 관심이 몰리고 있다. 2000년 대 한때 공급과잉으로 몸살을 앓았으나 얼마 전부터 소형주택 수요가 늘면서 임대용 부동산으로 전망이 밝다.

틈새소액투자처로 관심 집중…환금성 우월, 임대 용이
정부의 도심 내 소형주택 공급 활성화 대책에 따라 지난 2010년 7월부터 오피스텔이 준주택으로 규정되면서, 주거 기능이 더욱 강화되고 있어 눈길을 끈다. 오피스텔은 거주가 가능한 사실상 주택이면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는다.

오피스텔은 교통이 편리한 도심에 위치해 있어 교통체증을 피해 도심지역에서 나만의 공간을 갖고자 하는 개인 투자자에게 선호종목이다. 또 환금성이 뛰어나며 임대가 손쉬운 장점이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 40~50% 이상이어서 투자금 회수가 용이하다.

자기만의 공간이 필요한 재택근무자나 거창한 살림살이가 필요 없는 1인 가구, 독신, 미혼남녀에게도 오피스텔은 매력적인 주거공간이다. 도심 소형 오피스텔은 노령인구의 증가와 인구 저성장, 도심 부동산 수요의 증가, 이혼·만혼·단독세대 증가 여파로 수요가 꾸준하다.

○ 오피스텔 낙찰 추이
한 달이면 전국에서 오피스텔 경매물건 700~800여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 서울 90%, 수도권 92%, 지방 광역시는 100%의 낙찰가율을 보인다. 그 중 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다.

입찰 경쟁률 3대 1 안팎…경쟁 치열한 아파트보다 수월하게 낙찰
물건 공급이 아직은 많지 않지만 입찰 경쟁률이 3대 1 안팎이기 때문에 경쟁이 치열한 아파트보다 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 입찰자들은 주로 임대사업용 또는 자영업자들의 사무실, 주택의 대체상품으로 낙찰 받는다. 서울 수도권의 낙찰가율은 1회 유찰 후 80~90%선에서 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 서울의 경우 5대 1, 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 낙찰가율이 점점 높아지고 있어 고가낙찰에 주의해야 한다.

○오피스텔 경매물건 고르는 요령
임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 수요는 강북보다는 강남이, 외곽보다는 도심이, 대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다. 건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능 비율이 높고 생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 매물이 많은 편이다.

그러나 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 낮다. 한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮다. 통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮다.

임대수요 먼저 꼼꼼이 따져야…전세보증금 비율, 매매가 50~60% 넘어야 투자가치↑
투자목적이라면 임대수요를 먼저 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어야 투자가치가 있다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다.

일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 된다. 실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나와 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰시 너무 좋은 층·향 만 고르기보다 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.

최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높다.

○경매 입찰 전 주의할 점
오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않은 전형적인 임대수익형 상품이다. 통상 연 평균수익률은 4~5% 대이다. 경매로 값싸게 낙찰 받아도 7% 전후이다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지와 지역 내 수요 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

시세차익 노리고 경매물건 고르다간 '낭패'…관리비 체납금액도 꼭 확인을
시세차익을 기대하고 경매물건을 고르는 건 부적격 상품이다. 낙찰가율이 90%를 육박하기 때문에 계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어지기 때문에 보수적으로 금액을 써 낙찰 받아야 한다.

오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50~60% 안팎이다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다. 따라서 실제 사용면적을 확인하고 전용면적 대비 낙찰가를 따져야 한다.

관리비 체납금액도 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.

입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자는 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 한다. 또 업무·주거기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원정도, 주거기능이 어느 선까지 가능할 지 살펴보는 것은 필수 점검사항이다.

▲추천 '오피스텔' 경매 물건
- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동
- 감정가 : 170,000,000원
- 최저가 : 83,300,000원(2회 유찰, 49%)
- 면적 : 건물 66㎡(20평), 대지권 9.9(3평)
- 매각물건 현황:주거 및 업무 겸용 오피스텔
(SBS CNBC)
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